故事
最近，在白纸坊街道平原里南区社区盆儿胡同的秦大妈最近总是满面春风，特愿意跟邻居们唠一唠“咱刚改造完的新家”。
看，每栋居民楼外墙都新做了墙体保温，统一安装了空调外挂板，小公园里搭建起凉亭，花坛里有月季飘香，车棚里整整齐齐……院子里环境美了，大家的心情也敞亮多了。
图：改造后的盆儿胡同62号院，月季飘香
旧貌换新颜——不仅在北京胡同里，也发生在黄浦江畔。
“才一年时间，小区就大变样，我还以为出租车司机走错了呢！”每年7月初都要从国外回沪探亲的高小姐，刚到父母居住的八一小区门口就吃了一惊——修葺一新的入口，悬挂着“行人、非机动车通道”的指示牌，自动识别车牌的智能道闸……高小姐禁不住连连赞叹：“太好了！老房子迎来‘第二春’咧！”
家，是心灵的港湾。美好的家园，才是正能量的源泉。从这一角度看，老旧小区改造是在建设我们的心灵家园。
观点
关注民生，打通百姓家园“最后一公里”，今年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。如何破题，在今年全国两会引发了代表们热议。
“有一个成本的分摊问题，（哪些）政府来掏，哪些由居民个人来掏，这个问题往往在现实生活中是比较难的。”——全国政协委员焦斌龙
“其实难点主要还是沟通协调。牵头人很重要，包括业主委员会或者是居委会应该充分发挥他们的协调作用。”——全国人大代表于普松
两会后，业界专家也在持续探讨老旧小区改造的可行性方案。
中国城乡建设联盟理事长汪法频认为，城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程，做好这项工作，需要从三个方面破题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造；三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。
筑福集团董事长董有认为，老旧小区改造要形成完整社区试点，不仅要具备健全的公共服务设施、宜人的公共环境，更需要完善的运营管理服务、现代化的治理体系，以文化引领，凝聚共同精神。
这些观点意味着，有了深入思考，老旧小区改造也将进入新的历史阶段。
1000个老旧小区这样说
作为老旧小区改造的践行者，20年来，筑福集团主导、参与改造的老旧小区已超过1000个，更切身感受到改造过程中的不易。
今天，他们也总结出了改造实践中的八大痛点。
痛点一：规划改造，如何与时俱进？
与时俱进，是老旧小区改造的出发点，也是难点。
2014年，北京提出集中力量将通州打造为城市副中心。通过参考国际经验，副中心提出建设完整的“家园中心”，构建5-15-30分钟生活圈。作为一个“完整社区”，商业、教育、医疗、养老，这些关键的功能模块都应具备。
目前亟待改造的小区，许多正是因为建设之初缺乏前瞻性，功能模块不完整，这一点，在如今改造规划时更应重视。
痛点二：要增设配套，提升功能，是否影响容积率、使用面积？
要配套公共设施，原有小区的容积率却不够，会不会影响小区的实际使用呢？这也是在考验改造方的难题。事实证明，合理的设计执行方案可以解决这一难题。
在改造通州中仓街道微型家园中心时，改造方利用原有的闲置资源，通过将小区内的锅炉房、自行车棚等老旧建筑进行重新设计调整，增设了配套设施，更加人性化。
在卢沟桥的一处社区改造中，改造方则通过创新科技的应用，不仅实现了预期的抗震加固功能，还增加了每位居民的套内住宅面积。
痛点三：需求太多，如何高效确定最终改造方案？
老旧小区应当改造哪些方面？需求是多样的。
在东南沿海等自然灾害多发区域，改造中提升韧性抗灾能力，往往成为共识。
在老年性社区，加装电梯、养老公共设施必不可少。
在疫情发生后，公共医疗资源的模块构建也成为刚需。
经验显示，建立可自选的功能菜单，更能够有效满足不同类型的社区改造功能需求。
通过这种功能自选的方式，北京莲花池某小区就快速确定了“全体加梯”的改造方案，满足了居民最直接实际的需求。
图：根据居民需求，莲花池小区全部加装电梯
痛点四：居民众多，如何进行需求调研？
社区改造，是为了更好地服务居民，收集需求不仅要覆盖广泛，更要有代表性。
筑福集团老旧小区改造技术总工程师董利琴表示，为了让改造更充分、有效解决小区问题，不仅需要宣讲，也需要征集代表意见，更需要挨家挨户调研，多种方式结合，才能“自下而上”，挖掘出真正的民意。
一次成功的小区改造，往往需要街道、居委、物业、居民自发组织的多方参与，是集体力量的体现。
这也正是筑福所强调的 “自下而上，以需定项”。调查、排查、审查，策划、规划、计划，这就是筑福集团董事长董有认为在老旧小区改造中最具实践意义的“三查三划”。痛点五：如何解决资本难题？
通过社区改造，进行商业模式创新，焕发出活力，是需要社会资本参与的。近日被热议的“劲松模式”中，以社会资本参与带动新业态，在其他小区改造中也有应用，如通州的西营前街，部分设施也来自社会资本。
图：社会资本参与的通州西营前街社区
随着互联网、人工智能、5G等新科技的应用，社区商业和服务的形式更加多样，可引入的社会资本也更为多元。这方面，拥有大量实践案例的筑福也将进一步探索。
痛点六：改造完成后，谁负责管理运营？
传统社区的管理主要依靠政府和物业，社区改造的过程却需要更多方参与，其中业主委员会、志愿者等民间力量能够发挥重要的作用，而改造结束后，用户社群也可以让生活更为便捷，促进邻里关系。
为了激发志愿者的参与热情，筑福还与首开等物业企业合作，探索新的商业模式。在老旧小区改造中，物业管理公司正发挥越来越重要的作用，事实证明，有管理运营，才能充分利用改造的设施，维护建设成果。
引入商业、教育、医疗、养老等配套服务后，社区的运营管理参与方也更加多样，有利于拉动消费、就近择业，这也对改造方提出了更高要求，改造不再是短期行为，而更要考虑长效管理。
痛点七：小区改造后实现了数据化，如何使用，有何意义？
随着“智慧社区”理念的深入，在最新的老旧小区改造中，越来越多的新科技应用，以物联网、人工智能、大数据等方式实时监测建筑动态信息，包括房屋建筑安全、导入公安部雪亮工程，从而构筑老旧小区的整体安全。
图：房屋安全管理数据平台
痛点八：如何评估改造后的效果，谁最有发言权？
需求来自居民，改造成果自然也应以居民的满意度为准。
以北京莲花池某小区的改造为例，前期调研显示，社区居民中50%以上为75岁以上的老年人。在规划中，改造方提出了“适老性改造”的主张，围绕老年人生活起居进行设计，除了增设电梯，还增建家政、商品配送、心理咨询、健康管理等养老设施模块，更引入人脸识别技术，增加可视对讲、无障碍扶手、坡道等细节。改造后小区舒适宜居，功能利用率高，居民满意度也高，在筑福集团一次回访中，军休办赠送筑福集团两副精美书画也成为美谈。
图：莲花池项目的居民送来牌匾，表达谢意
用筑福人的话说，老旧小区改造的源动力是“旧小区中人民对美好生活的向往与现状之间存在一定差距” 。这种差距，可能是节能、结构安全、设施设备不足等物理空间上的追求，也可能体现在生活品质及精神层面的追求上。
筑福所倡导的“完整社区”理念，也正是“发现差距”而“进行补足”，选择最适合的方案来让社区“旧貌换新颜”。解决痛点，找到对策，让老旧小区改造专业、高效，构建真正的完整社区，需要经验分享，更需群策群力。在即将举办的老旧小区改造论坛上，行业专家、住建部领导将共话3.9万个老旧小区的现在和未来，据了解，筑福集团董事长董有先生也将 深度分享近1000个小区改造中所积累的宝贵经验 ，老旧小区的的未来，值得我们关注。
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